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潘石屹的SOHO,卖了

耗时近2年,潘石屹给SOHO中国找的新东家,终于定了。

6月16日,彭博社消息称,美国黑石集团拟30亿美元价格私有化SOHO中国。

晚间,SOHO中国公告称,黑石同意每股5港元、总价236.58亿港元,收购约SOHO中国47.32亿股股份,占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份,约占公司总股本的9%。

这也是双方分手10个月后,黑石二度“求婚”SOHO中国。

据悉,这将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。知情人士称,最早可能于本周宣布达成交易。

一天前,SOHO中国公告称,因涉“收购及合并”相关事宜,股票临时停牌,暂停交易。

与之前几次类似,私有化消息出来前,SOHO中国股价就开始大涨。这也让不少股民怀疑SOHO中国涉嫌内幕交易。

停牌前,SOHO中国已连涨10个交易日,涨幅达60%。6月11日当天,涨幅达15.15%,报收3.8港元/股,创过去一年新高,总市值为197.58亿港元。

“守得云开见月明”,停牌消息出来后,不少股民感叹股价狂欢的日子要终结了,而他们也等到了收获的日子。

在某投资交易App上,股民设置的投票中,有49%的股民认SOHO中国私有化价钱在8-8.99港元。

不过,股民朋友们要失望了,实际价格仅5港元/股。

与一年前黑石首次“求婚”的40亿美元交易对价相比,便宜了17%。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》谈到,出现折价是市场变化与市场形势所致,原因是商业地产的流动性比较差,再加上疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响。

“我认为潘石屹止损与套现的态度十分坚决,借之实现对SOHO中国的私有化与落袋为安,可以说是一个双赢。”柏文喜说。

“第二个李嘉诚”

过去两年,潘石屹几乎每年都因“跑路”传闻,备受关注。

黑石是美国“PE之王”,也是全世界最大的资产管理公司。2020年3月,黑石第一次“求婚”SOHO中国。

彼时,消息传出,黑石准备以6港元/股、40亿美元的交易对价,对SOHO中国进行私有化。此外,黑石还将接管SOHO中国的债务。SOHO中国股价随之大涨37.58%,并紧急停牌。

因疫情及债券市场动荡带来的不确定性,5个月后,双方宣布“分手”。

2020年11月,“求婚”的绯闻对象变成了高瓴资本。当时传出,高瓴资本拟作价超20亿美元对其私有化,还考虑承担约180亿元的SOHO中国贷款。

但很快,高瓴资本撇清了关系。SOHO中国的股价和股民的心情,在一天之内坐了一次过山车。

在这期间,外界议论纷纷,潘石屹和他的SOHO中国选择以缄默回应一切。

早在2019年10月,就有媒体报道,SOHO中国考虑出售位于北京、上海两地的核心资产“八大金刚”(北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街SOHO、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场),总价为80亿美元。消息称,潜在买家是黑石集团和新加坡的GIC公司。

外界评论一致认为,若交易达成,潘石屹基本清仓了境内资产。

也就是那时起,外界发现风向不对了,指责潘石屹“跑路”,称他为“第二个李嘉诚”。

骂声纷至沓来时,潘石屹选择澄清。2019年11月,在丽泽SOHO首批客户签约仪式上,潘石屹对媒体说:“老是说我跑了跑了,这都是谣言,跑不了的。”

但这丝毫不影响在那之后,潘石屹多次被骂“跑路”,而SOHO中国的“绯闻对象”也是一个接一个。

事实上,据媒体统计,2014年-2019年间,潘石屹陆续通过出售资产已套现近300亿元。已出售资产包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO等。

SOHO中国私有化的“子弹”飞了近两年,最终又落在黑石身上。

柏文喜认为,无论在期限还是在成本方面,黑石都更有资金与资本优势,能够从更加长期的、跨周期的时间维度与更加广阔的空间维度上,来发掘和培育SOHO中国的物业价值和运营价值,从而更有利于SOHO中国的长期与可持续发展。

也就是说,把SOHO卖给黑石,是个“都挺好”的选择。

收租难赚钱

1995年,经历海南房地产泡沫后,“万通六君子”分手,32岁的潘石屹选择离开。

同年,潘石屹与海归妻子张欣成立了SOHO中国。凭借新颖的概念和独特的设计,SOHO中国开始走红。

那几年,为了卖楼,潘石屹拍电影、做主持、著书立说,活跃得不像一个企业家,还带着成功企业家的光环跑到山西和内蒙古,向煤老板们兜售SOHO。

最初,买房超过5000万元的客户就可以和潘石屹吃饭,后来价格水涨船高,甚至超过1亿。

潘石屹活成了煤老板心中的巴菲特。

2007年,SOHO中国在港股上市,创下亚洲最大商业地产IPO纪录。上市时,潘石屹夫妇高调喊出“五年之内过千亿,超万科”的口号。

回过头来看,2010年是SOHO中国表现最优秀的一年,完成了238亿元的销售额,增幅超8成,超过了融创、华润置地。

这一年,潘石屹夫妇以150亿身家,排在胡润百富榜第51名,较前一年上升2个名次。

转折发生在2012年,受经济及政策影响,商业地产遇冷,SOHO中国从“开发—销售”模式,转型为“开发—自持”。这也意味着,潘石屹、张欣夫妇变成了“收租公”和“收租婆”。

自持背景下,资金周转变慢,对企业现金流是极大的考验。2014-2017年,SOHO中国经营性现金流净额均为负。

2014年,在一次论坛上,SOHO中国董事长潘石屹将中国房地产比作泰坦尼克号,眼看就要撞上冰山。也就是这一年,为了回笼资金,SOHO中国开启了甩卖资产的道路。

过去几年,潘石屹发现“收租”的日子确实并不好过。2020年,SOHO中国实现营收约21.92亿元,同比增长约19%;净利润5.43亿元,同比大福减少58%。也就是说,增收不增利。此外,全年出租率仅82%。

作为对比,SOHO中国巅峰时期的数据是:2010年SOHO中国营收182亿元,2012年净利润105.85亿元。与此前相比,2020年这两项指标分别下挫了88%和95%。

中达证券指出,周转速度的下降是SOHO盈利能力下降的第一大原因。2012年,SOHO和万科的总资产周转次数分别为0.29次和0.22次,2019年则分别为0.03次和0.23次。

潘石屹曾多次在公开场合抱怨,对比美国办公楼租金回报率接近4%,纽约5%、6%,“中国租金回报率我都不好意思说。”

“SOHO中国员工白干一年,还要每年赔2.4%的利息进去。”2017年的一次公开场合,潘石屹以SOHO现代城为例,指出1999-2000年建的房子,租金回报率从15%降到2%。而SOHO中国从银行获得贷款的年息是4.4%,即便融资成本已经是地产行业里最低,但租金仍然无法覆盖。

柏文喜认为,SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求,但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算,“私有化与清仓SOHO也是一种止损行为。”

潘石屹的反思

若此次私有化进展顺利,潘石屹夫妇的账上又将多一笔真金白银。

从股权结构来看,2020年底,张欣通过信托基金持有SOHO中国33.24亿股股份,占上市公司股权的63.93%。潘石屹夫妇此次出售28.56亿股,或套现约143亿港元。

过去几年,潘石屹夫妇手里的现金日益增多,除了售卖资产,SOHO中国每年的分红也是一笔不小的收入。

据媒体统计,2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

据胡润百富榜,2020年,潘石屹夫妇身家合计235亿,排在第221位。

和李嘉诚类似,甩卖国内资产、手握大笔现金的潘石屹夫妇,开启了海外买买买的道路。

据统计,从2011年开始,潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,包括7亿美元买下美国纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

另据天眼查数据显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司,股东均为境外公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

在这期间,潘石屹似乎是有意将自己和地产疏远开来。2015年后,潘石屹持有的SOHO中国股权,也陆续转至张欣名下。

“我现在金盆洗手了,所有房地产的事情都不谈,只谈摄影和写作。”2017年,潘石屹曾公开表示。

不得不承认,和过去的形象相比,潘石屹低调了不少。作为拥有2000万粉丝的微博“大V”,早些年,潘石屹活跃得像个娱乐明星。近年来,潘石屹已经很少更博,评论寥寥,微博还设置成半年可见。

伴随潘氏夫妇一系列的资本操作,潘石屹苦心经营的公众形象也正在崩塌。

去年疫情最严重的时候,潘石屹发了一条声援武汉疫情的微博,但没有捐一分钱,遭到网民声讨。

但在2014年,潘石屹夫妇向哈佛大学捐出了1500万美元,后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学,同年,他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

后来,曹德旺对此事的评价是:发生和存在的都是有道理的,但潘石屹夫妇都是鬼精鬼精的。

在一档对话节目上,主持人金星称看到潘石屹给哈佛捐钱时很震惊,她还揶揄潘石屹:“有钱人只帮有钱人?”

2021年1月8日,潘石屹出现在SOHO中国2020第四赛季线上租赁表彰会上,他当众做了自我反思。

“现在网上还有人骂我,我不生气了,更不会对骂了,我就是盖房子、租房子的普通人,做好分内事。”潘石屹说,10年前有人骂他,他会骂回去,5年前有人骂他,他能忍住不回骂。而现在,他意识到自己的渺小,学会了谦卑。

(来源: 投资界 公众号ID: PEdaily2012)

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